2013年7月份成交行情探討（大坪林.七張商圈）

看到7月份的成交資料登錄，可以明顯感覺到市中心6月中古屋的銷售的比例有略微提升，之前調出交易件數，會發覺有蠻高的比率是屬於安坑，目前市中心的成交比率有微幅提升些，當然對比奢侈稅實施前無法同日而語。

目前可以看到二線的中古大樓已經慢慢站上60萬，其中有上70萬的社區有：寶徠花園.啟昇之星.御寶。上60萬的社區有：群星會.御之禮.高峰會.合環御景.新店感應.康和春秋.捷和創世紀.舞立方.三輝寶安.西華館.三輝君匯.高峰會.合環御品.碧潭有約.城品.養心殿.美麗殿.冠德都會通.國泰雙璽.霞飛大道2期.中興馥.江陵春.晶華館.美麗人生.新天地。

有需要首購或是置產的朋友可以參考！

在建案買賣結束clean的時候，案子流到二手市場時，可以發現一件事情：每個屋主的成本價格有明顯落差。通常是這樣子的，股東價<代銷自己購入價格<代銷口袋名單<一般散客，最貴的價格為一般散客（購入第一手價格可能已經是調價兩次後的價格）。

三訪寶徠花園，參觀家樂福面向中樓層！

應該在完工前不會再跑進去寶徠花園裡面了。今天剛好跟隨著朋友去看A1-7F跟A3-19F的狀況。19F剛好是跳過高爾夫球網的第一個樓層（以A棟來說）;另外我們也去看A棟中樓層跟家樂福牆壁的距離感，其實不壓迫，個人是覺得還可以接受，至少比看到一部份網子又同時看到一部份牆壁來的好。

以下為A3-19F的室內狀況

放鬆休憩-『Buddy House 壹耗店』

標題沒有打錯喔，他們就叫做Buddy House 壹『耗』店。這次是第三訪了！第一次是智偉在6月中旬的時候收斡的時候跟客戶一起過來喝啤酒，第二次是我跟小幫手忙A2-26F時吃Pizza跟雞翅，第三次是剛剛。

再訪寶徠花園～確認房屋視野狀況

繼上次智偉參觀了中高樓層（15F~18F）的A2產品之後，今天剛好智偉前陣子成交的A2-26F新屋主給智偉方便，讓我們又有個機會看遍A1~A5各個角度。

感謝大家的幫忙，讓有想要進駐寶徠花園的朋友可以得到更多資訊，而不是只能看精美的圖冊而已。

清粥小菜也吃得舒服自在-『無名子』

最近智偉處理了幾個案子，歷經一些洽談的辛勞，其實很想好好放鬆吃個飯。在禮拜日的時候剛好寶徠花園換約的事情也處理告一個段落了，就跟小幫手一起去復興南路吃個清粥小菜。

復興南路算是清粥小菜的一級戰區，旁邊連續開了三間清粥小菜店，每一間都是超大型的，要賣多少份量才能cover這個吃錢的店面，可以想見這一帶的消費能力有多強，多可怕！

7月份上市案件整理-園上園

目前園上園案子已經趨向穩定成熟，對比2009年的75件上市庫存，現今的入住率已經在八五成以上了。當時在奢侈稅的時候還真的讓幾個投資客不斷吃貨，現在即便是水箱層（14F），恐怕也得到4字頭了。

新店指標建案-美麗殿

上次智偉有稍微介紹養心殿的周圍環境已經養心殿的一些內容，忘記的朋友可以參考（點我），裡面有稍微介紹五峰重劃區8700坪內的基地外部環境狀況。

目前區公所的推案普遍都是大坪數居多，除了御藏以外推案為兩房跟三房外，幾乎動不動就是總價4200萬起跳，要擠進這個五峰重劃區真的財力要很雄厚。

7月份上市案件整理-松漢大雅.長虹峰華

這幾個月寶徠花園工人持續趕工，外觀已經接近完全顯露，目前相對其他大坪數社區，呈現熱銷的狀況。同樣一個時期，松漢大雅仍舊是沒有消化掉一間上市案件。

簡單勘誤，第6筆上市案件，上次拉Excel坪數跑掉了，智偉已經修正，開價的單價修正後為64.35萬/坪（2013.07.30 modified）。

新店指標建案-小雅苑

去年冬天推出的建案，建築完成日期為民國91年的12月，所以相當於是2002年，到正華開發推案時，已經有10年的屋齡了。

智偉很喜歡作些分析跟預測，不會過於『感覺』，單純以自己實戰的經驗去判斷這樣的建案應該多少價格比較『合理且買得安全』。給大家先看去年智偉認為的價格（點我）。

上面說明智偉認為的價格49~52萬是比較ok的價格（也可以買到55萬以上但是短期這個價格不會獲利），但是如果這個區間是買不到，就是跟某些名嘴一樣，說新莊買3X萬一樣，只是嘴上買房而已，事實如何呢？最後的結論再告訴您！

7月份上市案件整理-合環御景.群星會

今天稍微看了一下合環御景的供給，看起來蠻多的，約有13筆釋出，3.4%的戶數拿出來銷售，其實換算為百分比似乎也還好，跟國泰雙璽目前的釋出的比例差不多。

（委託終止下架）電梯物件推薦-陽明新城景觀大戶 [台北市士林區]

目前委託售價已經調整為3218萬元整（單價為79.01萬/坪），修正日期為2013/09/07，有興趣的客戶可以參考看看！

有需要看屋可以聯絡智偉，目前所有仲介的委託下架了，要看屋，智偉再聯絡屋主（2013/10/28）

東森房屋 中興加盟店 鄭智偉 

大漢微風不動產經紀有限公司

經紀人證照：（98）北縣字第1856號游皇閔

跟大家推薦個不錯的房屋，天母的陽明新城，距離SOGO百貨步行約7分鐘左右，到芝山捷運站約10分鐘左右。

機能蠻不錯的，房屋在台北市士林區忠誠路一段100巷的陽明新城中，巷弄內的住宅十分的安靜，我們這間主臥房剛好可以看到中庭花園，另外一間臥房則是俯瞰市區的市景，屋況為原始屋況，需要整理，但是景觀無可取代。有喜歡的話可以介紹相對便宜的工班為您重新裝潢！

屋主出售原因：因為去年跟智偉買了新店的房屋，換屋需求所以售出。

新店指標建案-合環御景（MY WAY）

目前合環御景屬於新店第一個都市更新成功的範例，剛好前身是御花園的海砂屋。在金融風暴的時候推出銷售，銷售狀況並不好，僅賣出了幾戶（事實證明那時候買的人賺到了，約買35萬左右）。基地位置為新北市新店區寶橋路78巷3號，建商為合環建設。

之後在2010年代銷重新開賣，成交價格則落在42~51萬左右。智偉2010年8月離開仲介業，2011年1月又重新回來，就是重回自己最熟悉的商圈-寶橋路78巷，當然合環御景是我第一個重新回來熟悉的社區（那時候我還搞不清楚甚麼是寶徠花園，那不是在信義區嗎？＠＠）

前往寶徠花園，交屋前的微 參觀

今天看了寶徠花園面85巷的條件的產品，以後我覺得寶徠花園上市案件可能要分類細一點，單純分面裕隆城跟面85巷實在是對這種85巷高樓層產品有點不好意思，以後應該分『面裕隆城』＆『面85巷』＆『巷弄市景區』（指85巷樓高在14F以上的產品）。

2013年6月份新店區市場移轉量

102年6月的移轉件數出來了，反應的是4月底以及5月部分的交易狀況，相較去年101年相比下降了5.84%，另外移轉量的比例郊區大於市中心，也可以說明為什麼有些在市中心做很久的仲介，從去年底陸續轉戰安坑商圈（房仲密集度相對少，推案多，範圍廣）。

（Sold out）電梯物件推薦-寶徠面裕隆高樓層兩房

感謝各位！已經在2013.07.25完成換約，案子在2013.07.08晚上10點多簽完委託，在2013.07.17則是完成成交。

感謝曾經出過價格的朋友，這9個工作天，有8個出價的客戶，房屋的條件很好，智偉賣過其他的兩房產品，這間出價的頻率高得嚇人！這也是有投資想法的客戶也敢出高價的產品，B6 X 高樓層 X B2車位 = S級物件。

新店指標建案-舞立方

   

這幾天智偉看了些預售屋，有些只是單純要瞭解新建案的狀況，不過舞立方剛好是我們這種28~33歲能勉強負擔的總價帶，所以智偉有特別去瞭解這個建案。

基地位置：新北市新店區中正路247巷25弄（點我），這不就是去年被景美的萬得福房屋賣掉的兩間透天的基地位置麻！其中一間還是鄭智庭以前的同學舊家。社區基地面積約88坪，接待中心在原御藏接待中心位置，北新路一段上面，區公所捷運站斜對面，首購族可以去參考看看。

新店指標建案-大邑禮居

這是最近在大坪林商圈推出的一層一戶的小型社區-大邑禮居，公設比約33％，步行到大坪林捷運站約6分鐘左右，建商為大邑建設。資料很簡單，就是這幾張DM，格局配置圖都一樣。總樓高7樓，社區總戶數6戶，基地位置在新店區大同街19號。

7月份上市案件整理-寶徠花園

寶徠花園已經開始進入對保期間了，第23期的工程款已經繳納。目前上市案件為26件，其中四房產品最多，佔了22件。

相對單價優勢已經無法藉由表來判讀，很多特殊的交易條件，有些案件即便出到屋主想要的價格，屋主也不會賣（簽委託試水溫）。有需要特別條件的買方建議直接跟智偉洽談，這張表僅能告訴您現在有哪些面向樓層的產品被仲介簽了委託而已。

2013年6月份成交行情探討 [七張.大坪林]

簡單介紹剩下的兩個商圈的近期狀況，目前兩房跟套房的單價動能還是很強。現在連康和春秋的低樓層套房的成交單價已經上升至59.56萬，實價登錄後（還是篩選過後的部分實價登錄）跟高房價效應會讓市場變得更混亂。目前有間康和春秋的凶宅，大概正常成交價的8折，現在差不多因為正常價格的飆升變得有投資效益了。

上河圖也持續上漲，26坪型的產品，開價1598萬，成交1470萬（92折成交）。目前新店市場開價跟底價沒有差異太多，當你看到開價太高，不要懷疑甚至不用出價，因為底價跟開價價差不到10%。美麗人生上次成交在一年前，目前是持平，這類型釋出間隔過久的社區，屋主跟買方參考價格資訊有限，屋主很明顯找不到一年前的成交資訊，買方買在持平價位。

智偉的房仲創業記事 - (1) 近日有感

最近看了創業版，有個念頭，我在房仲第一年學習得失心不要太重，第二年學習從零開始，每一年都有些新的學習，我學習與人共享財富，留口飯給人吃，也是給未來的自己留口飯吃。每年智偉都有新的挑戰，當我覺得自己能力提升的時候，偶而也會遇到更難處理的問題。

但是這個工作讓我每天樂此不疲，儘管有些人覺得我的工作模式很奇怪，但是我很享受在新店當個仲介的生活，但是有時候人性的黑暗面讓我對這份工作有些心灰意冷，所以我決定每週記載自己的從業心得，尤其是我們這種挫敗感很重的工作，也許今日的喜悅文章，可以拯救未來陷入水深火熱的自己;或許今日的苦難，一年後去看，覺得一切都沒有甚麼。

最近經營某個社區很挫折，中間有很多人相信我，包含從網路上來的客戶，但是很多人真的是出爾反爾，我也不想譴責他們，反正我們這種小老百姓講再多，他們也不會痛。