新店指標建案-小雅苑

去年冬天推出的建案，建築完成日期為民國91年的12月，所以相當於是2002年，到正華開發推案時，已經有10年的屋齡了。

智偉很喜歡作些分析跟預測，不會過於『感覺』，單純以自己實戰的經驗去判斷這樣的建案應該多少價格比較『合理且買得安全』。給大家先看去年智偉認為的價格（點我）。

上面說明智偉認為的價格49~52萬是比較ok的價格（也可以買到55萬以上但是短期這個價格不會獲利），但是如果這個區間是買不到，就是跟某些名嘴一樣，說新莊買3X萬一樣，只是嘴上買房而已，事實如何呢？最後的結論再告訴您！

小雅苑這個案子之前原先出租給上市公司宏達電作為手機研發中心，在宏達電退租後，即被建商正華開發買下，所以這個案子是因為宏達電大樓落成後，釋放出來的空間，正華稍做修改，改為住家型態，重新包裝銷售。

由於主要的坪數為21.84坪/15.22坪/31.19坪，所以總價帶不會太高。而當時周遭的中古大樓，包含智偉銷售的御景最高價為59萬，最低價為當時的御景3F為48.54萬。

所以智偉覺得在小坪數加分下，但是屋齡跟管理都是屬於扣分的情況下，應該為3F御景的成交價格略高一些而已，是比較符合所謂的安全購買價格。也考慮到當時的極景也約54萬多，運用些區域的比較法，買到49~52萬，是很值得買的價格，55萬～57萬也可以買，但是這樣的客戶群買了就是很簡單的想法-單純自住，短時間沒有考慮到換屋的問題，因為價格的天花板是高峰會的低樓層套房或是兩房產品。

參考一下平面圖，一個平面層三戶，總戶數只有16戶而已，公設比跟群星會同時期蓋的，比群星會略高些24%。在高房價的時代，僅能暫時壓低購買坪數先取得個進入門票，小雅苑就是這樣的產品，那時候很多人問智偉要買小雅苑還是高峰會，結論還是看價錢，當時購買單價超過55萬可能都應該去選擇高峰會，會是比較好的選擇。 

案子很快就銷售一空，實價登錄之前僅出現一筆成交行情，最近智偉又去做查詢，實價登錄網站依序放出幾筆。目前已經全部放置在我們的成交行情資料庫，請各位朋友自行取用。

有12筆的成交資訊，其實已經算是揭示率相當高的社區，幾乎社區75%的成交行情你都知道了。社區的最低單價為49.68萬的21.84坪5F，社區最高單價為59.31萬的31.19坪3F，可見銷售人員在賣房子都是先從便宜的開始賣，越後期價格越高，不會因為你的樓層差就一定便宜，買建案越早買絕對比後面議價划算。

智偉的推薦區間符合的有2筆，這兩筆應該是銷售人員可以接受的議價下限，也是可成交區間裡的絕對優勢價格，買在這個區間你絕對比另外10個買方買得便宜，這是智偉覺得『安全』的價格，很多客戶常問說可不可以買，我會花很多時間討論分析，行情價沒有甚麼，主要再分析哪種產品買了未來轉手不會麻煩，增值空間高，哪種點位買到算是『刀口價』，大概就是講這些，給大家參考。