目前區公所的推案普遍都是大坪數居多,除了御藏以外推案為兩房跟三房外,幾乎動不動就是總價4200萬起跳,要擠進這個五峰重劃區真的財力要很雄厚。
這裡智偉簡單的比較養心殿跟美麗殿,請參考一下圖表,由這裡可以發覺,美麗殿的規劃坪數向下縮減一些,在單價相對現行寶徠花園的成交單價低的狀況下,其實71坪抓的總價帶客戶跟購買寶徠花園66.33/67.06/68.69坪型的客群相同,也是目前寶徠花園相較容易銷售的四房產品,總價4850萬~5100萬的客群。
美麗殿的門廳挑高更高,具有7.6米,相較之下長虹峰華明顯是屬於次一級的產品,美麗殿僅比三輝君匯的挑高7.8米略遜一些而已。公設分佈範圍較第一期的養心殿廣,有1.2樓的空間可以使用。在14F以下為4戶/1層,以上合併縮減戶數為2戶/1層。相較養心殿前面有8F高的消防宿舍,美麗殿似乎較受到高資產客戶的偏好。
14F以下的規劃狀況,71坪型的總價約落在4711萬~4800萬之間,87坪型的總價約落在5580萬~5850萬之間,跟寶徠的四房產品具備同總價帶的競爭效果,就看客戶偏好那樣的環境。目前市場上沒有釋出,不過智偉有些接觸到客戶有想出售的意思,但是價格短時間應該無法售出,就沒有接案了。
目前問坊間的仲介對於養心殿/美麗殿,都一問三不知,目前市場是0供給,養心殿也不如外界所猜測的高價,高資產客戶還是挺吃品牌的。相對附近的國泰雙璽,單價表現一定在養心殿/美麗殿之上。車位還是具備模糊地帶,這個我們之前談過,不再多說。
美麗殿進去接待中心,還是看電影,主要還是主打這個超過1萬坪的綠化空間。這塊重劃區,在推動時,很多仲介都用重劃區未來上看70萬,來賣旁邊的巴黎皇宮。但是事實證明目前已經使用了大半的重劃區,規劃的產品,讓人覺得不夠驚豔,浪費了這個規劃許久的重劃區(至少我覺得這個地點很棒,極具機能性!不像其他地方的重劃區,機能等於重新開始,幾乎是0機能),僅剩下幾塊空地跟吉美的推案,不知不覺,我們只能期待行政園區了!
智偉這邊將上次的五峰重劃區平面簡易圖稍微做些修改,放上美麗殿的格局鳥瞰圖,給需要的朋友參考。以智偉的個人想法,感覺美麗殿是養心殿的銷售後檢討所做的修正建案,大坪數賣的單價普遍不佳,相對縮減,去追求更好的銷售價格。
上次智偉去看這個案子是跟御景的屋主一同前往(2011年8月左右),同樣代銷還是一樣的話術,說已經賣到7X萬,而且是大安區的客人,等變成成屋後,或多或少可以看些代銷登錄的成交價格,看是不是有這回事,我猜是銷售手法居多吧。
『2013/10/27拍攝外觀照-1』
『2013/10/27拍攝外觀照-2 主題是綠化公園的美麗殿』
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