新店指標建案-大邑禮居

這是最近在大坪林商圈推出的一層一戶的小型社區-大邑禮居，公設比約33％，步行到大坪林捷運站約6分鐘左右，建商為大邑建設。資料很簡單，就是這幾張DM，格局配置圖都一樣。總樓高7樓，社區總戶數6戶，基地位置在新店區大同街19號。


B1有迷你型的KTV，頂樓有空中花園跟迷你型的健身房。

大邑禮居這個建案讓智偉想到2009年各大仲介在銷售民權路巷弄裡的江陵璽，江陵璽跟大邑禮居的狀況很類似，也是一層一戶，一樓有配置車位。不過比大邑禮居有優勢的地方，是江陵璽配置的是平面車位（同樣也是總樓高7樓的產品）。

基地面積似乎比江陵璽更小些，江陵璽基地面積約114坪。大邑禮居似乎是自地自建的產品。不過戶數太少了，公設使用率跟維護問題，我想也是個要買的人需要謹慎思考的事情。

大邑禮居每層約52.71坪，都配置機械車位，目前給各大仲介品牌都簽了一般約，包含自己的銷售人員，傾全力在銷售這個案子，但是以過往的經驗，一般約給的家數多，的確接觸潛在買方的機率會提升很多，但是價格不會太好，因為無法控管各大公司為了要補抓誠意買方，所用的手段，到底會不會對建商想守住的價格有所傷害。

目前市場釋出的大邑禮居單價狀況，價格偏高，周遭的三輝墨寶目前價格為58萬多，當然未來三輝墨寶下一筆成交價格應該是會破60萬，因為這段時間很多二級大樓都已經開始有6字頭的成交單價。

不過欠缺保全跟處理垃圾的地方，算是大邑禮居不利銷售處。出得起這樣總價的客戶，又不需要24小時保全的環境，去中央新村那邊蠻多的，但是中心電梯大樓，多半很多買方希望住大樓，原因是上面講的問題都不用煩惱（有保全管理跟永遠不用擔心垃圾車幾點來的問題）。在2009年銷售江陵璽的時候，市場釋出2~3間而已，但是整個銷售過程拉得很長才銷售完畢。

更何況江陵建設在大坪林已經頗負盛名，加上路口的巷道空間跟平面車位都在現今的大邑禮居之上，想必銷售該建案會有不少的主力。想買51~52坪型＋車位，得先打敗寶徠花園才行（至少在巷道寬敞度.建商知名度.車位平面機械程度落差.公設水平上，都是寶徠花園遠遠勝出）！

另外雖然說是四面採光，但是從樣品屋可以看到，大同街被舊公寓圍繞著，至少得買到6樓.7樓左右才勉強可以接受廣告上面的訴求。6樓以下，後方離公寓近，左右也不用講了跟公寓棟距超級近。可以看得出來大坪林真的沒有多少土地可以使用了，目前腹地最完整的可能就是寶慶街＆順安街口那片被敲掉的大塊方正空地而已。

ps,智偉在整理各仲介上市物件時，已經可以看到有些仲介品牌在銷售大邑禮居同樣產品，已經有價格的落差。或許建商是希望用仲介的力量去吸引更多的客戶到案場，但對於真的銷售可能不見得是正面效果。