基地面積很小,僅僅180坪而已,每層兩戶,總共22戶。當時在推出的時候的價格約開價58~63萬左右,這幾天智偉剛好做好資料彙整,大家參考一下下圖。
扣除一筆離群值外,成交單價約落在52~57萬為主要成交單價大宗,差不多開價打個9折就是成交價格區間,再殺多一點,建商也不會賣出,這點跟現在新店二手屋市場很類似。
車位也是非常的稀少,對比22戶的住戶,車位只有17個。實價登錄的車位成交價機械部分最低:126萬,大部分機械成交價:160萬。而平面車位:210萬~240萬。公設比蠻高的,約34.6%,所有公設集中在一樓(健身房&交誼廳)。
社區條件較佳的面向為B棟(39.65坪型),至少選擇在7樓以上樓高比較合適,畢竟附近被一群老公寓加蓋圍繞;大兩房A棟(30.92坪型)產品,面向是弱勢。 一樓樓高4.2米,二樓以上的樓高為3.2米。完工時間為2012年5月份,距離現在約為一年的時間,已經完銷。
城品成交的單價跟旁邊的映水堂.雙興天下.雅典花園有明顯落差,周遭圍繞的中古社區以上河圖為馬首是瞻,上河圖同個時間點的天花板價格也僅僅52萬,其他映水堂等社區約成交42~43萬區間,之前銷售一陣子的雙興天下也會因為城品的推動,而進行銷售去化,新建案也可以間接促銷一些賣一陣子的二手屋,只要雙方價差夠大的話。
當然城品以一個小型社區來說表現算是可圈可點,智偉看過在永康商圈的城中建設的案子,以小品建築來說算是很有質感。除了高公設比跟預設的80元/坪管理費偏高外,似乎也沒有甚麼大缺點。新房子一直有種魔力,會吸引人去購買,中古屋則是運用社區管理優良,社區公設比低,去吸引同一供需圈的買方。即便是大坪林跟景美交界處的城品都有不錯的銷售佳績,也難怪現在上河圖跟京澄檜道的屋主也開始蠢蠢欲動了。
網路上常常在討論居住正義,價值性的東西很難討論對錯(更別說很多時候大家都不懂價值,都是價格的跟隨者),討論實質經濟學永遠比規範經濟學簡單多。目前小坪數跟兩房產品依然不是建商的最愛,我們雖然知道推這些案子,完銷的時間不用太長,但是對於建商來說不是他們要的獲利方程式。
『現場實際拍攝狀況』
沒有留言:
張貼留言