5月份上市案件整理-合環御景

剛剛整理好了合環御景的目前上市案件，目前大部分的御景開價都還在可接受合理開價中，除了少數幾件偏高外。

同樣我們標示底色的部分算是相對有吸引力的產品，尤其是E2-11F（應該算是一時之選）。另外最近御寶的推動讓屋主都有很多的想像空間。但是就跟寶徠花園一樣，寶徠之前一直被低估，當它補漲的時候，不見得其他社區會在短時間又會再上漲（因為只是在比價效應下，買方認為寶徠被低估了，寶徠價位相對實惠，周遭的中古屋價格賣相對高，大家轉為去購買寶徠花園，進而推升補漲）。

之前整理前看到幾間御景的價格真的讓我短時間不太想接這邊的案子，可以想見又會像是2012年上半年一樣少少成交個4~5件，等到2012年下半年在一個半月內快速去化了5件。現在御景又變得可以去經營銷售的社區（這時候進去帶看花的100元才有機會回收）。

當然開合理價格，買方這時候會不會大殺價，反而不容易成交？我覺得在御景這種強勢社區的這類情形應該還好，但是我之前有試著去賣個區公所的預售屋，開價還算合理，但是買方就是會狂殺價，我覺得對於相對弱勢的產品，有時候開合理開價（10％往上調整）並不見得可以收到正面效果。但是在寶徠花園似乎有很多的案子，開價的92%~95%就是成交價格，似乎在強勢社區成交價格跟開價開價相去不遠，這客戶群似乎相對願意買單（你開超過10％以上的開價，他們就放棄不看），也許這一個總價帶的客戶群，比較理性思考？這事情可以再後續研究看看。