2013年重要社區總整理（七張商圈-園上園.御之禮.新店感應.西華館）

今天智偉又整理了幾個社區，昨天看到了寶徠花園.群星會.晶華館，覺得好像一年持有上漲率10%好像是小菜一疊，其他新店的社區一定都有如此表現嗎？



『園上園』- 在估算99年至102年的平均年化報酬率有到16%左右，不過看101年到102年這個區間恐怕要很失望。兩房很早就站上50萬了，目前水箱層的兩房有到53.72萬，也是單價呈現上漲的趨勢，但是整體漲幅僅有5.3%左右。三房有到7%左右，四房漲幅很不明顯約約4.9%，大坪數的5F的產品單價僅有35.49萬，不過也是比去年的4F大坪數單價提升了9.6%（當時A7-4F才32.38萬的成交單價）。

園上園沒有強勁的補漲能力，社區的價格的提升是取決於周遭寶橋路78巷-御之禮.群星會.合環御景等產品的價格替代作上漲。對於買方來說，跟這些精華區有每坪10~12萬的價差，他們就會願意把園上園的擇屋優先順序往前排。

社區比較強勢的產品為A6.B6.A3.B3.B5.A5，其他的銷售天期都會蠻長的，也是很多仲介銷售的痛，即便是園上園已經成屋三年以上，很多仲介還沒有賣過半間園上園。整體社區漲幅約4.9%~7%為常態，以10％投報為一個比較基準，算是比較不那麼優的投資標的。

『御之禮』，今年度的漲幅很驚人，年初購買到現在，至少漲了14%。現在這種2+1房的產品，公設比又低，戶數又少，可遇不可求。

『新店感應』也是一樣，具備一樣的特質，距離七張捷運站僅需要步行3分鐘內的路程。現在保守的釋出落出應該也會在62萬以上。抓檯面上有成交的7F，至少也成長了 10.9%。

『西華館』以前在銷售的時候，總會看到買方嫌東嫌西，但是不能否認的，小坪數 X 捷運宅，就是先求有再求好的好選擇。有不少買方的家長都提供了自備款，讓小孩去付貸款，然後首選就是這些捷運共構的產品。

在去年的時候還有蠻大筆的交易成交價格在47~52萬，僅有一筆在56萬，為離群值。今年中間有一段時間價格有些微幅下修，但是現在近期均價都在59~64萬間，101年到102年，西華館成長了24%，即使是今年年初才買，也有機會買到53萬的單價，到現在這個時間點，至少也成長16%。西華館這個產品算是打破了投資不要找套房的迷思！