2013年重要社區總整理（七張商圈-合環御品.御景.台北人.禮居.圓圓園.現代君址）

預計下篇文章我們就可以探討完七張商圈，現實生活中有很多Puzzle，顛覆我們的常態思維。像是這次探討的圓圓園.現代君址社區在102年的表現，超過我們認識的很多熱門區域。當然有很大的一個原因是因為他們先前沈寂已久，價值被低估，當整個市中心在上漲時，他們的價值會讓買方去接受，產生很高幅度的補漲。

『合環御品』跟高峰會在預售到101年前都是投報率的常勝軍，幾乎每年都在17~18%左右的成長率。不過接下來除非有新的重大利多，不然後持有者的單年度的投報率會下降些（主要原因：二手屋市場的新屋主取得成本變得太高），雖然講是這樣講，下降後的投報率依舊在13.8%~14%左右，還是打敗極大多數的社區。御品是屬於有實力又不想花太多時間的客戶的好投資標的，不受限於任何時間點，都有在13%以上的每年投報率。而其他社區可能某幾年投報率不錯，但是大部分的時間成長很有限。


目前市場已經找不到60萬以下能成交的合環御品，屋主普遍開價都在68萬~75萬左右。

『合環御景』目前最高價為樓中樓的65.99萬，雖然上個月我們有討論該社區的最高價，但是很明顯有誤，因為實價登錄的揭示高價區屬於部分揭露，每隔一段時間，我們會回去看有沒有新的隱匿價格跳出，做些修正。

目前社區有四筆突破60萬大關，在101年僅有一筆59萬左右的F2高成交單價。條件比較好的產品，例如：F2.E1.F1這些部分成長約14%;其他部分像是50.8 or 60坪型的大四房區，成長率也約14%。

『台北人』同樣補上我們之前缺漏的55.8萬的成交價格，目前成長率跟合環御景沒有太大差異，在14.6%左右。

『禮居』則是最新一筆成交價格超出我們的想像，假設未來都會在60萬以上來看，這一年成長約39%左右。

『現代君址』跟『圓圓園』的基期都很低，在101年35~37萬都是稀疏平常的事情。現在價格都在43萬以上，兩者在102年整體上漲約21%~23%之間。

有時候我們可能因為現實的因素，不能去選擇我們心目中的第一志願。但是其實我們屈於現實選擇的社區，也沒有我們想得那麼糟，過陣子該社區也許會被更多買方看到，會有很多人發現他的好，然後我們也許過幾年可以藉由社區的增值做些新的換屋人生選擇，或是新的資產配置行為。

姑且不論這101年買圓圓園或是現代君址的買方有沒有思考這麼多，至少在這一年，他們算是大贏家，同樣的一筆資金，在這一年投入有大幅度的成長。當然如果投入時間不對，前幾年購買，然後很早就出脫，投報率一定都很低。