2013年重要社區總整理（七張商圈-寶徠花園.群星會.晶華館）

很快的一年又過去了。智偉常常在想一件事情。很多客戶都很care售價與成交價的折數關係，但是更重要的事情是不是『正視自己的需求以及目前市場的行情價格為何』，早日購買，勝過日後狂殺價。


只能說人是蠻不理性的，在探討消費者的行為這方面，也因此變得很有趣，值得我們用一生的時間好好研究。

目前我們打算探討的社區，總共有43個社區。整理3~6社區唯一個簡報整理。預計我們可以在20~22日探討完畢。

『寶徠花園』- 寶徠花園這種預售屋產品，在實價登錄沒有強制登錄的情況下，有不少重要的成交的資訊都會miss掉。以寶徠花園兩房的產品來看，同面向的產品，在101年11月的10F成交價格為1860萬，現在102年07月的12F成交為2115萬，整個成長了13.7%。

其他的面向的兩房以均價58.8~60萬，調整到現在約66~70萬之間，漲幅為12%~14%之間。四房的產品，去年相似的產品有25F的67.07坪（A2/B2格局），今年度成交的相似價格為26F的67.06坪的總價為5000萬整，漲幅約8.7%。

整體來說，寶徠花園的小坪數都有在12%~14%的成長水準，算是不錯的表現，大坪數的成長約在8%~10%之間。今年是寶徠花園銷售大幅度成長的一年。

3月份A6-11F成交價格為1850萬（有車位），單價為61.6萬;10月份A6-8F成交價格為1750萬左右（無車位），單價為66.1萬，樓層低，成交單價上漲，至少有7%的成長區間。

 『群星會』 很明顯的同一物件產品在去年12月成交，今年1月交屋，在今年10月份又成交，整體漲幅有16.12%。不過這樣計算有點不精準，因為55.99萬買到算是投資價格，一般仲介不會報給客戶買到這樣的產品！我們計算去年一般這樣的產品均價取得在55~60萬，抓58萬就好！至少這陣子有12.1%的成長率。

群星會兩房的單價成長率也有12%~14%的成長率，跟寶徠花園兩房差不多。另外三房的成長率，去年A棟11F成交57萬左右，今年抓相似的三房產品也有62.89萬的成交價格，成長有10%。跟寶徠花園的成長狀況一樣。

在兩房區的成長趨勢都有破12%，年度報酬率在12%~14%。三四房以外的產品在8~10%內。

『晶華館』的產品主力都是三房以上，中低樓層的成長在9%~10%之間，也就是說寶徠花園.群星會.晶華館（中低樓層），三者的成長率在三四房的狀況幾乎沒有顯著的差異，8%~10%約是一年的房價成長率。這是甚麼概念，以新店來說開價幾乎都開成交價往上開8%~12%，等於今年不買，明年要買大概就是以現在的開價購買。

晶華館高樓層三房產品，屬於極端強勢產品，跟群星會兩房投資戶有異曲同工之妙，在後奢侈稅時期，市場幾乎都是自住客，好的產品，自住客追價力會超乎想像的強勁！會有強者恆強，弱者恆弱的趨勢。

好的物件會一直有人出價，只是卡在價格，屋主滿不滿意;相對劣勢的產品，即便開比較低的價格，也可能很多個月都沒有半組出價紀錄。