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2013年4月30日星期二

新店指標建案-玉上園

這幾天智偉忙完後,彙整一些我收集到的資訊,還有把之前也整理好的園上園資料也一併放入我們的討論中。基本上『園上園』.『玉上園』.『園頂』三者算是在同一供需圈中的產品,彼此具備高度替代,所以我們可以一起討論。

未來有牽扯到新建案的平面圖跟資訊的文章,智偉會用『指標型建案介紹去標註』,今天我研究了一兩個小時,才勉勉強強瞭解Blogger的狀況,這幾天有空閒我會在想辦法讓這裡更完善的,目前手上還有幾個案子在跑....不過我總會找出個時間來弄些網路的東西。


『感謝容婕提供的玉上園照片』


『玉上園夜晚電腦立體示意圖』
智偉一直認為所謂的『高手』,就是把件很難的事情,講得連個外行人都很容易進入狀況,賣弄術語跟小技巧一直都不是我的文章想做的,曾經有讀者說:『連他這個住內湖的外行人,看了我的網誌都可以瞭解建案的位置跟優缺點及行情區間』。那就對了!這就是我想要的!







配上整理的A.B空中花園區,我們就可以很清楚瞭解,玉上園這個社區大概的狀況。當然玉上園的銷售戶數相當多,沒有使用一些行銷策略(如果像是單純的仲介那種銷售方式..)基本上大概賣個五六年都不稀奇。

銷售人員在推CASE,像是A.B的主力坪數都是42~44坪左右,蠻多案子都不配車位,這樣早期(2009年底)在銷售的成交總價約在1600萬到2000萬不等。同樣的情況下,同時間,在仲介手上的合環御景,最小坪數41坪配上車位,都要2200萬以上。以新成屋,且管理佳,又在同一供給需求區裡,就是拿御景當假想敵(等於是拿御景的地板價打玉上園的天花板價),拿群星會的屋齡及成交價當作比較目標。

當然最不用說的就是兩房的產品,寶橋路78巷一直都很欠缺22~28坪的產品,就算有平均單價也落在57~61萬,總價也是要1254萬~1710萬左右,這個區間範圍太廣,甚至已經涵蓋當時園上園三房沒車位的總價,玉上園的兩房很快就造成搶購。

當然在銷售園上園的時候,大家對於75.83坪的大四房,各家仲介都覺得力不從心,總價買到3000萬以上的客戶,其實是相當挑剔的。園上園一直到園頂完工前,夜晚的燈照度不夠,婦女的安全問題,還是會一直被拿出來討論。而玉上園也是有一樣的問題,三房跟兩房一定相對好銷售很多。小四房也還可以,上到70坪型就會出現嚴重銷售抗性。

另外一方面,園上園因為園頂施工,目前A6.B6.B3.A3還是維持高成交單價,約略在47~49萬之間,但是A1.A2.B1.B2價格停滯不前(最近A1-17F的成交價可以參考),未來這些面向都會被園頂遮蔽到,跟近一年半前(2011年9月)的成交價僅僅稍微成長,那時候約成交38~39萬。

園頂銷售也是有一樣的問題,目前這三個建案,玉上園還是相對比較有優勢。不管是園上園或是玉上園,未來應該兩房還是會領先一季到半年的成交價,假設兩房到50萬,那可以預料三房可能要到半年後才有機會到這個價格,四房就更久了,看園上園的例子,四房開價開得是最低的,但是也不見得好銷售,要讓3000萬的客戶砸錢到這些社區有些難度。對於新店區的仲介,電梯大樓其實超過2500萬銷售都要有些技巧,那種站在那邊死守,帶看只單純介紹房子那種銷售方式,基本上不太會成交。當然目前寶橋路78巷最強勢的兩個社區,我個人認為是群星會跟裕文花園,通常買方追價意願很高,但是屋主通常要價高,待價而沽,賣這兩個社區,開發經紀人要費的心力可能要比銷售經紀人來得多。




附上上次做的簡單圖表,現在玉上園的三房主力總價價格帶應該要落在2100萬~2450萬之間。目前之前買的屋主不能換約,藉此鎖住供給,降低銷售的雜訊。






ps.我把玉上園(1)(2)篇整合為一篇文章,未來會做個下拉式選單,大家可以直接去拉選自己想看的大樓簡單介紹。

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