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2013年12月12日 星期四

2013年重要社區總整理(七張商圈-寶徠花園.群星會.晶華館)


很快的一年又過去了。智偉常常在想一件事情。很多客戶都很care售價與成交價的折數關係,但是更重要的事情是不是『正視自己的需求以及目前市場的行情價格為何』,早日購買,勝過日後狂殺價。


只能說人是蠻不理性的,在探討消費者的行為這方面,也因此變得很有趣,值得我們用一生的時間好好研究。



目前我們打算探討的社區,總共有43個社區。整理3~6社區唯一個簡報整理。預計我們可以在20~22日探討完畢。




『寶徠花園』- 寶徠花園這種預售屋產品,在實價登錄沒有強制登錄的情況下,有不少重要的成交的資訊都會miss掉。以寶徠花園兩房的產品來看,同面向的產品,在101年11月的10F成交價格為1860萬,現在102年07月的12F成交為2115萬,整個成長了13.7%。

其他的面向的兩房以均價58.8~60萬,調整到現在約66~70萬之間,漲幅為12%~14%之間。四房的產品,去年相似的產品有25F的67.07坪(A2/B2格局),今年度成交的相似價格為26F的67.06坪的總價為5000萬整,漲幅約8.7%。

整體來說,寶徠花園的小坪數都有在12%~14%的成長水準,算是不錯的表現,大坪數的成長約在8%~10%之間。今年是寶徠花園銷售大幅度成長的一年。

3月份A6-11F成交價格為1850萬(有車位),單價為61.6萬;10月份A6-8F成交價格為1750萬左右(無車位),單價為66.1萬,樓層低,成交單價上漲,至少有7%的成長區間。



 『群星會』 很明顯的同一物件產品在去年12月成交,今年1月交屋,在今年10月份又成交,整體漲幅有16.12%。不過這樣計算有點不精準,因為55.99萬買到算是投資價格,一般仲介不會報給客戶買到這樣的產品!我們計算去年一般這樣的產品均價取得在55~60萬,抓58萬就好!至少這陣子有12.1%的成長率。

群星會兩房的單價成長率也有12%~14%的成長率,跟寶徠花園兩房差不多。另外三房的成長率,去年A棟11F成交57萬左右,今年抓相似的三房產品也有62.89萬的成交價格,成長有10%。跟寶徠花園的成長狀況一樣。

在兩房區的成長趨勢都有破12%,年度報酬率在12%~14%。三四房以外的產品在8~10%內。




『晶華館』的產品主力都是三房以上,中低樓層的成長在9%~10%之間,也就是說寶徠花園.群星會.晶華館(中低樓層),三者的成長率在三四房的狀況幾乎沒有顯著的差異,8%~10%約是一年的房價成長率這是甚麼概念,以新店來說開價幾乎都開成交價往上開8%~12%,等於今年不買,明年要買大概就是以現在的開價購買。

晶華館高樓層三房產品,屬於極端強勢產品,跟群星會兩房投資戶有異曲同工之妙,在後奢侈稅時期,市場幾乎都是自住客,好的產品,自住客追價力會超乎想像的強勁!會有強者恆強,弱者恆弱的趨勢。

好的物件會一直有人出價,只是卡在價格,屋主滿不滿意;相對劣勢的產品,即便開比較低的價格,也可能很多個月都沒有半組出價紀錄。

2 則留言:

  1. 為何獨漏美河市?

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    1. 美河市今年度的交屋,有很多是已經在去年或是今年初成交,但是利用信託交易,到現在才交屋。

      所以我們看到的假設是102年11月的成交資料,可能不是在102年10月成交的,可能在102年1月成交或是101年底成交,都有可能,這樣真實交易的時間點判讀很困難。這也是前幾個成交月份我都比較沒有探討美河市的關係。

      從明年開始可以探討美河市,這類型的信託交易,都在近期都應該要解決完畢,接下來的交易比較具有即時的代表性。

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