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2013年8月1日 星期四
2012年的新店推案探討(小雅苑.碧潭之丘.極麗.城品.)
以銷售的狀況來說,小雅苑銷售時間最快,雖然是唯一的中古屋重新包裝推案,不過坪數小,主推800萬起的裕隆城小坪數建案,很快就結案了。 成交的單價最高單價跟當時的御之禮相去不遠。所以當時的推案很對市場的趨勢,當時的小雅苑的單價也擊敗了極景的當時單價,當然是一來因為在供給不足的情況下,自住買方的追價力會超過頻繁交易的常態買方,所以短時間投資客在市場上也難有相對低價的案子好買,案子好賣,建商價格就比較堅持;二來,小坪數效應還在慢慢增溫中,推案在800~1300萬的案子可能隨時都會短期結案,買的人是自住客,還有去年搶不到房屋,反應不及的投資客,他們學到經驗了!
以極麗目前的仲介市場成交的單價51.05萬看來,暫時大部分的屋主不會考慮銷售,除非買的價格夠低 。不過這種預售屋通常會因為外部結構體接近完工後期,吸引不少買方的注意,價格有大幅度的提升,例如:寶徠花園,101年跟102年的銷售熱度天差地遠,鷹架拆除後又更多買方詢問。第一手入價在44萬~51萬多居多,最高價為52.56萬(現在看來已經不高了,因為愛上碧潭已經到達51.72萬)。站在自住的角度來看,以愛上碧潭5F的兩房做比較,極麗同樣樓高的產品,價格在51~53萬都可以大膽入手(畢竟極麗的地理位置跟屋齡跟規格都比愛上碧潭強勢)。
現在102年來看,即便是上河圖的最高價還遠遠落後於城品。30坪~40坪的產品,成交價落於52~58萬居多。上河圖目前最高價為54.79萬的兩房17F,中興典最高價8F三房50.14萬,扣除城品最高單價那筆,均價上面還有至少每坪5萬的落差(這還是跟城品去年的價格比,去年的上河圖跟中興典與城品的落差更大)。城品目前沒有釋出,有釋出也是會直接站上60萬俱樂部。
碧潭之丘主攻小資族,利用地勢形成的特殊建案。價格略低於極麗。44~48萬為大宗的成交範圍,目前有幾筆流到仲介市場,喜歡參考屋主成本價的請看智偉的成交行情資料庫,筆數很多,僅僅部分節錄。
扣除仲介費用,現在丟出來的屋主準備獲利100~130萬左右就要跑了。到現在購買時間接近一年,也算是不過份的獲利,至於要賺超過150萬以上得慢慢等(畢竟小老百姓賺錢很辛苦)。
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如果有個建案叫沉默之丘就會超想買~
回覆刪除沉默之丘 我也很喜歡 不過要住在裡面還是再考慮
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