2012年的新店推案探討（小雅苑.碧潭之丘.極麗.城品.）

以銷售的狀況來說，小雅苑銷售時間最快，雖然是唯一的中古屋重新包裝推案，不過坪數小，主推800萬起的裕隆城小坪數建案，很快就結案了。 成交的單價最高單價跟當時的御之禮相去不遠。所以當時的推案很對市場的趨勢，當時的小雅苑的單價也擊敗了極景的當時單價，當然是一來因為在供給不足的情況下，自住買方的追價力會超過頻繁交易的常態買方，所以短時間投資客在市場上也難有相對低價的案子好買，案子好賣，建商價格就比較堅持;二來，小坪數效應還在慢慢增溫中，推案在800~1300萬的案子可能隨時都會短期結案，買的人是自住客，還有去年搶不到房屋，反應不及的投資客，他們學到經驗了！

以極麗目前的仲介市場成交的單價51.05萬看來，暫時大部分的屋主不會考慮銷售，除非買的價格夠低 。不過這種預售屋通常會因為外部結構體接近完工後期，吸引不少買方的注意，價格有大幅度的提升，例如：寶徠花園，101年跟102年的銷售熱度天差地遠，鷹架拆除後又更多買方詢問。第一手入價在44萬~51萬多居多，最高價為52.56萬（現在看來已經不高了，因為愛上碧潭已經到達51.72萬）。站在自住的角度來看，以愛上碧潭5F的兩房做比較，極麗同樣樓高的產品，價格在51~53萬都可以大膽入手（畢竟極麗的地理位置跟屋齡跟規格都比愛上碧潭強勢）。

現在102年來看，即便是上河圖的最高價還遠遠落後於城品。30坪～40坪的產品，成交價落於52~58萬居多。上河圖目前最高價為54.79萬的兩房17F，中興典最高價8F三房50.14萬，扣除城品最高單價那筆，均價上面還有至少每坪5萬的落差（這還是跟城品去年的價格比，去年的上河圖跟中興典與城品的落差更大）。城品目前沒有釋出，有釋出也是會直接站上60萬俱樂部。

碧潭之丘主攻小資族，利用地勢形成的特殊建案。價格略低於極麗。44~48萬為大宗的成交範圍，目前有幾筆流到仲介市場，喜歡參考屋主成本價的請看智偉的成交行情資料庫，筆數很多，僅僅部分節錄。

扣除仲介費用，現在丟出來的屋主準備獲利100~130萬左右就要跑了。到現在購買時間接近一年，也算是不過份的獲利，至於要賺超過150萬以上得慢慢等（畢竟小老百姓賺錢很辛苦）。