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2013年10月27日 星期日
新店指標建案-御之禮
沒有汽車移動真的是個苦差事,尤其是在新店市中心機能很方便的地方,沒有車子好像還好。今天一早離開新店後才知道不是所有新北市都那麼方便。
介紹比較早期的寶橋路78巷『名人巷』的住宅-御之禮。寶橋路78巷,目前是整條巷弄都是電梯大樓林立的區域,早期由『元利群星會』.『御之禮』.『裕文花園』為主要代表。近期又加入『合環御景』跟比較後段的『玉上園』。
當然考量到戶數跟管理規格質感,我們通常把前面四者放在一起作探討,價位也比較接近。戶數很少,僅僅71戶而已。主要釋出區域為寶橋路78巷的棟別(4戶/層)。全家.信義上方也是御之禮的範圍(2戶/層)。基地位置:新北市新店區寶橋路78巷1號(家樂福對面的全家寶興店電梯社區)
公設比很低,約在22%~23%左右。主要公設集中在2F的空間,有閱覽區.健身房.桌球桌。
有客戶如果要找兩房或是2+1房的產品,除了群星會外可以滿足兩房的需求,御之禮則可以滿足2+1房的需求,總價不會過高,享受的空間很實在。社區也有做二次施工,目前客廳陽台都會外推,增加客廳的使用空間。
社區興建時間比智偉從業的時間還早,所以沒有完整的平面資料,用簡報的方式作了個簡易圖給大家參考。下方有御之禮在七張裕隆商圈的相對位置圖。
御之禮目前的屋齡接近8年,近期都是2+1房的坪型拿出來市場,以智偉早期經營群星會的觀察。一般有兩房型的社區,會產生比較多供給的第一個時間點是預售期間(投資客拋售潮),另外一個時間點就是7~8年左右的時間(成屋兩房的換屋潮)。
以這個邏輯來看,市中心目前的兩房供給低很正常,因為像是園上園.台北人的屋齡都遠小於7年,不過台北人的兩房戶數比較多(約99戶)所以還是有比較多供給。一般兩房戶數在40戶以下的社區,在預售後以及奢侈稅的影響下,供給會大量萎縮。
這是題外話,今年度有三間30.66坪型成交,社區補漲的速度很快,前陣子都屬於比較被低估的狀況,近期2+1房或是兩房還是去化速度比較快的產品。
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