五股指標建案-上河園 @ 一起來當新店人～『智偉的新店房地產手記』

因為接了幾間上河園的案件，所以這個上河園的介紹簡報，智偉這幾天又Update更詳細些，給有需要的買賣方更瞭解上河園的情況，有需要購買上河園的朋友也可以私下詢問智偉，謝謝！

這週智偉去看了最近鬧得沸沸揚揚的『洲子洋重劃區』，之前常常在網路上的投資客往『洲子洋』.『溫仔圳』那邊移動，實際去看看，目前那邊還大有可為，不過如果真的要去那邊投資，的確得買最強勢的產品才安全，如果真的打算在洲子洋買個建案，我覺得除了上河園外，就是全坤尊峰-微風館，及旁邊緊鄰上河園技佳的地（未來可能會賣給其他建商），這三個部分是風險最少的置產產品，如果在拉進來挑高跟公設規格，可能上河園還是近期首選。

交通方面，智偉沒有開車，所以這次由小幫手父親載我們到洲子洋，其實回到新店跟南港所費的時間不長。周遭有3高（中山高.汐止高架.五陽高架），以及3捷（蘆洲線.機場線.五股延伸線），4特快（台61.台64.台65特二快.新北環河快速道路）。之後甲山林也會協助社區規劃接駁車，在社區跟蘆洲捷運線往返。

目前的確買了洲子洋的建案，最好買預售屋，也不要太快蓋好，因為短時間得依靠這些交通動線去完成大型採買，周遭的機能相對微弱，目前洲子洋重劃區政府有獎勵時程，5年限期獎勵開發為15%（2年內開發）~5%（5年內開發），至少在2017年～2018年這裡會有基礎的機能，而2015年左右大概興建的黑暗期才會度過，在2016年前智偉覺得還是暫時不要以住在洲子洋為優先考量，生活機能暫時還太弱了。

溪北都心＆溪南都心 - 新北市以大漢溪為界，去做劃分2大核心區，目標以直轄市規模做都市計畫區進行整併，等於說要打造跟台北市平起平坐的機能地位！溪北都心包括「溪北地區」的蘆洲、三重、五股、泰山、新莊、樹林（三多里地區）、龍壽迴龍、樹林與樹林（山佳地區）等9處都市計畫的整併；溪南都心包括「溪南地區」的板橋、板橋（浮洲地區）、土城、土城（頂埔地區）、永和、中和、新店與新店（安坑地區）等8處都市計畫的整併。

目前新莊.五股.泰山真的很多建案再推。假設未來真的人口移入沒有想像中的那麼多，發展停滯，至少買當中相對強勢的產品，比較容易立於不敗之地。總價跟相對低壓力的預售屋付款方式會吸引不少首購新鮮人移入，以前雙北大家不考慮的地區，因為高房價，慢慢大家習慣跨到自己不是那麼習慣的區域，只要交通機能方便就好。

上面是洲子洋先前的推案簡圖，上河園位於『7』的位置，『6』.『7』.『C』是整個重劃區最好的地段。既然都要到一片荒蕪的地區，當然是挑建築最高規格，公設最華麗，產品規劃佳，視野最好的面向。反正在起漲點的重劃區，全部都點選最佳條件的產品，貴能貴到哪裡？！

這張是比較詳細的推案表，整個上河園也並非是全部面向河景，切割成三個區塊-『河景』.『面社區中庭』.『面新五路三段』，當然銷售人員會跟您講，買河景的兩房配車位，可能可以買面新五路的三房配車位。但是講真的！今天在新店可能預算有限，得委屈買個條件不是100%喜歡的產品，但是在重劃區，還是不要貪小便宜，買河景為首選。

社區腹地：2605.63坪，室內挑高3.6米，總樓高19樓，地下B4，總戶數539戶，坪數由23～58坪為主，社區有8個店面。建商：森築開發（森聯機構）。

社區規劃可以參考上圖，當天是詢問兩房的產品為主，兩房的產品採光面一處，其他邊間為三房或是四房。目前開價面河景會開到43~48萬，面中庭社區開價稍微低一些，38~40萬;最差的部分是面新五路三段，開價35~38萬。

合新New Star蓋得很快，總樓高15F，我們去看的時候，大樓結構差不多完成，前陣子在弄社區中庭，不過住進該社區，要在一片荒涼的重劃區生活個兩三年真的很痛苦。且未來這個重劃區，合新New Star會被上河園跟另外一個建案包夾，總樓高15F被上河園19樓及另外一個建案28樓夾擊，所以不算是可以置產或是投資的好選擇。

上河園會到2016年才會完成，這樣跟我們設定的進駐時間比較符合，那時候機能比較相對充足。

上河園一共五棟，每棟側邊還有個景觀電梯可以直達頂樓公設，真的不錯！整個社區的規格在新店應該是找不到，也因為在還未發展的重劃區才有這個條件發展。把社區搬到新店，可能就是直接破成交價85萬的產品了！

大廳挑高11米多，十分的氣派。上河園的位置也是在洲子洋重劃區裡最靠近商業區的社區。今天還跟小幫手提到公園綠化，重劃區的生活給人無限遐想，但是初期誰也不願意進去做開路先鋒，有機能的重劃區規劃一定有其限制，像是新店的五峰重劃區，機能已經很方便了，不過基地也才8700坪而已，跟洲子洋重劃區相比，還有講求的綠化空間真的差遠了。所以必須在荒蕪中才有比較高的機會辦法創造出相對舒適沒有壓迫性的生活環境。

『買在荒蕪，收割在完成』的確是重劃區的賺錢之道，如果現在還有資金真的想買間兩房置產。畢竟未來兩三年後可能推案都會往大坪數推出，優質社區兩房加上半成熟的重劃區，可能是那時候的不少年輕人的選擇。

目前在年底前僅需要付款總價的12%，剩下工程款佔7％（20期），使照下來1％，銀行貸款80%，從簽約到使照下來約2年半的時間。有130萬自備款，買個兩房，工作四年左右的上班族應該沒有問題。