新店指標建案-國泰雙璽

當初國泰建設光明街創下天價購地，如今成就國泰雙璽（因為錯估形勢而晚進入市場購地的老大哥的確也付出慘痛的代價）。新店現在的總價帶已經有些改變，早期賣個5000萬的房子要賣個天長地久，最常說嘴的就是新人時候進來，同事接個江陵誠，整整從2009年賣到2011年中才賣掉。後來出現個寶徠花園，結果這些4000~6000萬的房子，每個月都可以賣掉個一兩間。也許這是七張的關係，從2010年底到2013年說七張是新店市中心最熱指標也不為過，但是扣除七張外，區公所也有這樣快速Clean的實力嗎？


有！就是『國泰雙璽』，想到之前在銷售合環御景20F，客人出價56.8萬後，就不再加價，說他要去國外了，回國後，就說不用了～已經買到房子了，買的區域還是當初他堅持不肯去的碧潭.區公所商圈，恩....沒錯，他就是買了國泰雙璽，一個可以顛覆人既有思維的產品。

基地面積及格，扣除寶徠花園外，算是最完整的複地，其他三輝君匯.長虹峰華.美麗殿的腹地都不夠大。最大的就是寶徠花園（1937坪），次之為國泰雙璽（1268坪），第三名養心殿（1130坪）。

一個這樣的建案又蓋在光明街裡頭，可以想見跟松漢大雅一樣，會有些銷售的阻力。但是又打出雨遮不計價，成交價落於56~64萬間，到交屋時候，雨遮都登記回去，等於平均購屋單價又下降至54~62萬間，車位實實在在的賣給買方180~220萬左右，沒有用養心殿的偷吃步。國泰建設也是老字號，尤其是新店人對於國泰兩字的公寓也是有所偏好，智偉舊家那邊也是國泰建設蓋的，很多公寓買方也常對智偉講，如果國泰的公寓要賣，願意多出每坪兩萬...，新店人對國泰建設的產品，有某種偏好情節。

總價基本入門區間為3275～4800萬（基本坪數，不考慮合併戶）左右，未來區公所附近的住戶組成水平會產生改變，不過還是略低於七張那邊寶橋路的組成份子的資產水平，但這是區公所要改變的第一步，目前推案的松漢大雅.長虹峰華.美麗殿.養心殿.國泰雙璽.霞飛大道，戶數都比較相對稀少。七張.大坪林的生活區也是商業氣息較強烈，區公所這邊比較是人文懷舊風情，各有各的市場。

感覺跟七張那邊新建案的狀態不太一樣，七張那邊有『合環御寶』.『寶徠花園』，經營高資產的客戶群，也有『玉上園』.『園頂』可以涵蓋1100萬～5000萬的客戶群。但是區公所近日除了御藏外，絕大部分是推比較大型坪數的產品群，單純主攻高總價的客戶群（坪數大，戶數少，總價高為其特點）。

房屋內部的使用空間大，把雨遮計算後，會下降約27%，之前三輝君匯在銷售時也很重視『得房率』，但是在新建案考量到腹地跟公設比的情況下，國泰雙璽的確是這時期的NO.1，更別說不計價部分，到成屋後，一定這些空間都得計價照賣，等於持有成本下降僅比松漢大雅略貴些，也難怪在推案時，松漢大雅沒有辦法吸收到國泰雙璽的游離買方。

缺點也是有的，就是跟松漢大雅一樣，一小撮的3000~5000萬的房子，被一群公寓群包圍著，市容不統一。住在高樓層，雖然可以看山景，看是也不能免俗的會看到不少鐵皮加蓋，比較傷腦筋。

先前整理過國泰雙璽上市的狀態，請參考連結

雙璽幾乎可以說是自住客為主的建案，市場流通率約3.8%，如果有業務說他只經營國泰雙璽，我猜該店店長會直接把他釘在牆上，因為會餓死，很低的預售屋轉流入上市的比率。