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營業員:鄭智偉 /聯絡時間:10:00~24:00/ 電話:0921-119-034 / Line帳號:cicatrix0103 / 公司地址:新北市新店區中興路一段282號東森房屋中興加盟店。如果您是建商或廣告公司,也歡迎私訊邀請智偉,可以在網誌介紹你們的推案,讓更多有需要的朋友可以多瞭解你們的建案,謝謝!另外也歡迎同業互相合作配合,歡迎來電討論!

2013年5月29日 星期三

新店指標建案-宏普台北人



宏普台北人至今目前屋齡已經三年了多,遙想智偉賣出的第一間宏普台北人為2009年的12月的兩房,成交價格為26萬/坪(那時高峰會的普遍成交行情在40萬左右,所以台北人那時候成交價約為高峰會的65折)。

那時候總上市案件約40件左右,在供給量龐大的時候價格會有一陣子呈現盤整,一直到了2010年的7月,台北人普遍的成交價格還是在31~33萬而已,2010年8月智偉暫時離開房仲業,五都之後,台北人的成交價格約在36~38萬...。五都回來之後,我33件的庫存案件,被同業跟老東家賣掉,僅存3件(可見2010年8~12月的市場多瘋狂)。

台北人也在高房價的情況下逐漸補漲,到達普遍40萬以上的成交價格。目前台北人算是市場接受度很高的社區。有很大的關係是因為總價帶的關係。在兩房未帶車位且不是邊間的情況下,成交總價約落在接近960~1040萬左右,若是有車位則在1200萬左右。目前市場缺乏兩房的產品,而這個總價帶有很強的購買需求,也因此有機會創造高單價(近期最高單價為48.43萬/坪)。





其實仔細看台北人的社區平面圖,可以發現只要不挑選邊間的兩房(27坪型)的產品,其實負擔壓力不會太重,比較少客戶會偏好A11格局,因為沒有陽台。

社區車位足夠,要找到兩房沒有配車位其實總價就可以拉很低了,不過比較困難。退而求其次,首購族或是新婚族可以考慮23.5坪型+車位的組合。目前這類型的組合都會開到1430萬以上,一來是因為現在供給低,屋主都容易處於不理性的狀態。罵房價高的同時,又想把現有的房子賣掉賺大錢,可能看到兩房成交到48萬多,想說開個55萬賣看看(假設底價設定50萬),結果真的有客戶願意出價到50萬。這下就麻煩了!的確是賺到錢,可是出去外面得面對更多更硬的屋主。我現在陳述就是現在房地產的亂象(每個人都在罵房價,但是又用惜售這個理由開天價)。 二來現階段,有接案壓力的仲介的確是不停的迎合屋主,這也是很麻煩的事情,你想當個清流不想賺錢,別人可是先接了案子再說。





宏普台北人雖然位置在寶興路,距離寶橋路.家樂福距離較遠,但是也有其他建案無法追趕的條件-『3000坪的完善腹地』。近2000坪的中庭花園,讓小孩子跟愛狗人士在自己的社區,就可以完成陪小孩遊玩跟遛狗的要求。更別說很多買方都是兩代住在台北人社區,新婚小倆口住兩房,然後父母跟其他的小孩住三房諸如此類。

另外該社區也是少數有真正溫泉的社區,不過我覺得這不算是購屋者的重要需求,僅僅順道一提。由於台北人社區有坡度,所以上下樓高的價差並沒有顯著的差距,因為賣點就是中庭花園,低樓層可以享受到直視中庭花園的優點,而高樓層也沒有甚麼獨特的景觀,且這類型的封閉型社區,成交價格比較不受面向影響,成交價格變得比較有代表性(不會像是御景因為面向不同,成交價格有明顯差異)。

另外也是三房帶有車位可以壓在2000萬內的七張商圈社區,周邊寶橋路78巷幾乎不太可能,連群星會兩房28.2坪加車位,目前2000萬還買不到。台北人38坪型外帶車位(假設用44萬單價去抓總價:38 x 44+170 = 1842萬)。



給現階段準備1200萬~1400萬的買方參考:

一個準備1400萬的兩房買方在七張商圈,如果需要車位的話,在台北人還有可能買到27坪型,其他的單價的話,現階段就是寶路生活館有機會,七張其他社區就幾乎沒有辦法(在要求車位的情況下)。

車位可有可無的情況下,則是可以選擇台北人.新店感應.寶路生活館.園上園。不過這幾個社區除了台北人兩房的總庫存比較高(約110戶),其他的社區本身的兩房供給本身設計就沒有很多,像是園上園兩房數量也才規劃48戶。最近有不少朋友在問這個總價帶,我想也許台北人是個不錯的選擇。








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