11月成交行情探討（大坪林.區公所商圈）

整理好這個月的成交行情狀況，給需要的朋友參考。江陵春目前漲幅很強勢，跟七張的群星會很類似，目前這些中小型管理優質的常勝軍，之前漲幅落後，現在幾乎都在補漲，像是群星會最高補漲到65.94萬，江陵春則是到69.17萬，晶華館夾帶七張地點之王的優勢補漲至68.6萬。


地點 x 優質管理=讓中古屋的價格可以與新成屋媲美！啟昇之星之前成交7字頭的價格，目前實價登錄還看不到，但是直營體系已經有成交到67.29萬的水準。

上河圖兩房中高樓層的產品，目前站穩了54萬，即便是相對低樓層的兩房也有47萬多的水平。另外在這段時間內，有不少的公寓單價都已經漲到48~49萬（行政街.北新路.自立街.二十張路.中華路），目前電梯大樓屋主也會產生比價心態，這些都是仲介比較難去議價的癥結點。

中正商圈的中正國宅乙區也正式突破50萬的大關，在2010年的時候智偉賣的秒殺國宅乙區4F成交26萬多，彷彿才不久前的事情。目前市場成交速度慢，但是成交的價格目前還是讓屋主佔盡優勢，只要非短線投資客屋主，持有成本夠低，幾乎都在跟買方.仲介慢慢耗。

現在中正國宅投資客願意進場的價格為42~44萬，但是目前很難找到這個價位。 

三和苑也從下半年開始，找到中高樓層的價格定位，那時候我們預測應該是56~58萬左右，跟我們預測相去不遠。

目前指標型大樓，距離捷運地點在10分鐘內且在14年內屋齡的中古屋，在55萬以下都可以算是被低估。市場又像是早期商圈輪替補漲一樣，去年底有便宜的群星會.今年初有相對便宜的新店感應，現在都幾乎補漲上去。

現代啟示錄跟現代君址，距離相去不遠，均價差不了多少，也是呈現整體上升的趨勢。上篇文章有討論到七張最熱門的區域在上漲，相對外圈的七張商圈則是盤整，買方可能跑到相對低些的區公所區域或是大坪林外圈，整個新店市中心很小，還是有很充足的替代性，在高房價市場已經很少買方會非『某商圈』不買，找出市中心相對低點的社區，是現代買方要做的首要功課。另外現代君址是『圓圓園』.『台北人』.『現代君址』三大鄰近社區中單價相對比較低的社區，目前普遍都在4字頭成交，也意味著距離七張捷運15分鐘左右的路程的住宅區中古電梯大樓3字頭已經絕跡。

天闊目前坪數在50坪以下還是可以談到40~43萬的成交區間，兩房跟大套房型的產品，價格就很硬，至少得接近50萬才有成交的機會。