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2013年10月1日 星期二

9月份成交行情探討(區公所.十四張.總站)


9月一下就過去了,來趕快探討一下近況吧!最近國內很多動盪,還有奢侈稅的修正還沒有個頭緒,現在不少買方觀望,今年下半年對每個執業的同業都是個辛苦的挑戰!





近期新店1000萬以上的電梯大樓供給實在是很有限(一般來說信義這類型的案子約在265~299件遊走),扣除郊區,扣除預售屋的狀況,案件縮減不到100間。每個銷售日,一堆買方看來看去好像就是那幾間在交叉看,選擇真的不多,成交量不高,但是成交的價格都很可觀。

在以上的這個前提來做房地產的購買或是置產,應該普遍都是早買=賺錢,但是也是有社區跳脫這個規則,像是冠德都會通就是這樣的『例外』。也是少見創高價後,社區單價狂瀉的社區,目前近期的成交單價在中華路公寓略高個3萬而已。這個社區目前呈現價格上的相對弱勢,不適合追高!近期有仲介要求出價在56.81萬以上應該是要多考慮,因為這個社區是少見的破高價後卻會大幅度滑落的社區,而且面向對都會通社區,照理說價差應該沒有那麼大才對。




陽光樂活跟智慧園林也是一樣的狀況,目前的價格甚至落後旁邊的舊公寓的成交單價。目前區公所區段強勢的社區-『霞飛大道』.『國泰雙璽』.『三和苑』.『中華路公寓群』.『三民路117巷公寓群』.『中興路一段公寓群』.『行政街公寓群』,其他可以再多觀察。



美河市終於交屋了,價格也是落差很大,目前成交已經有上60萬以上了。未來交屋後的成交價格會更具參考性,上面的行情還不包含已經交易但是還在信託過程的成交案件。在美河市預售期間,有不少仲介公司都嚮往未來美河市交屋後的拋售潮,所以很多一樓的店面都有不少仲介去洽談承租的事宜。

上週智偉到美河市三民路的店面區走了一下,好像目前店面都沒有啟用,可能因為美河市目前的供給真的太少了,連1%社區戶數都不到,當時洽談的高額租金,是建立在高案件庫存下的討論。



全能型的機能宅-『天闊』,戶數多,在2012~2013年,提供了充沛的兩房產品,目前價格已經攀上新高點50萬。價格跟台北人差不多,到底是台北人太低還是天闊太高,這個就見仁見智。不過如果預算在1500萬要找兩房,天闊算是很實惠的產品!



只有一筆很難解釋,市場目前供給的碧潭捷市蠻多的。等這幾個月有出現第二筆後,我們看看成交趨勢再做探討。



很可怕的碧潭有約,有很多有錢人進駐,價格落差很大。目前單價的全距接近17萬/坪。目前第四個成交破70萬的社區,但可怕的是社區近三個月還有成交52萬的成交價格。你是業務你會怎麼報價呢?




整理了密密麻麻的湯泉,湯泉二期的價格比較集中,湯泉系列最高價出現在湯泉一期。管理都很不錯。

戶數多,但是反面來說,套房至100多坪的產品都有,滿足各種需求的客戶,目前供給量也不多,不過貨源是比美河市充足。生活環境也很好,在十四張生活圈跟陽光運動公園的加持,49萬~52萬的兩房,還是有不少客戶青睞,我是覺得還有上漲空間。

16 則留言:

  1. 請問潤泰遠景最新的行情價為多少呢?另外社區評價如何呢?謝謝

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    1. 近期的成交價格為56萬/坪(12F),社區之前的價格都在47~52萬間遊走,近期突破新高。社區評價不錯,鎖定區公所區域的買方大部分的選擇為『霞飛大道』.『潤泰遠景』.『現代啟示錄』為主要大宗。

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    2. 謝謝您的回覆

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    3. 不客氣 希望有幫到您

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  2. 您好,請問台北人社區目前賣方開價皆高於50萬以上,且皆不願降價,真有此行情嗎?謝謝~

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    1. 台北人現在近期的價格都在46萬~51萬間成交,所以開價都會開在50萬以上。像是目前A6的產品就開在59萬左右。

      目前行情的最高價格為A11-12F,102年的3月成交,4月份交屋,單價為50.92萬/坪。產品特性為:兩房最高樓層但是A11算是格局算是相對沒那麼優的產品(無陽台)。所以其他屋主都會有所期待,這是很正常的。

      基本上三四房的價格應該都會在50萬以下,這是確認的。但是比較好條件的兩房,例如:A6,面中庭,邊間採光也佳,屋主期待一定比較高。

      主要還是綜合市場目前的供給狀況跟需求狀況,去探討台北人這個社區。兩房的確有47~52萬的實力,價格高低差取決於面向跟格局條件。

      另外三四房最高單價為47.19萬,最低為2F,42.59萬。

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  3. 請問中興麗池面景美溪最新的行情價為多少呢?另外社區評價如何呢?謝謝

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    1. 近期沒有甚麼釋出,目前社區成交價格為2月交易的50.14萬。社區評價蠻不錯的,在大坪林靠近寶慶街一帶,『中興麗池』.『中興典』.『上河圖』.『京澄檜道』都是不錯的中古屋社區。

      社區維護都很不錯,公設比也低。周遭有著不錯的機能,卻又不會過於商業化。唯一的缺點晚上那邊稍微暗了些而已。個人認為甚至比近期推的山河苑.微風碧潭.名水漾規劃都好上很多。

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  4. 請問碧潭有約面中庭的行情?未來還有增值空間嗎?

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    1. 目前價格54~59都有可能,看屋主的人況如何。未來還有增值的空間,目前有很多社區的價格超過碧潭有約的均價,例如:捷和創世紀.康和春秋.捷運新公館..等等。

      碧潭有約的價值至少在二線社區前面排名,一線社區:國泰雙璽.寶徠花園.合環御寶,這些坪數單價都沒有大幅度落差的產品。

      近期三和苑跟中正川普價格都會漲上來,當然以碧潭有約的條件跟維護狀況,應該均價還有提升的空間,目前雖然有最高價7字頭一筆,但是我想還有很多屋主不知道這個事情,所以價格還有明顯的落差,整個社區的單價落差很大,比起碧潭捷市成交65萬,碧潭有約真的能買阿。

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    2. 謝謝回覆,有媒體報導新店房價下跌8%,有這回事嗎?您觀察有價格有鬆動了嗎?

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    3. 目前是沒有,除了冠德都會通價格下修,其他都是創新高(啟昇之星.捷和創世紀.碧潭捷市.美河市兩房.高峰會.園上園兩房)。

      有下修的社區我會跟大家說,我僅就看到的狀況跟資料去撰寫那些文章而已。

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  5. 請問要佈局十四張捷運站,有什麼社區或物件可以留意,有增值的潛力?謝謝!

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    1. 資產多到爆炸的客戶-農地,未來轉為建地,至少翻了一倍以上。去年一月成交價格36萬,現在已經到60萬了。

      資產普通想要小投資,可以買周遭的公寓參考看看,目前也創高價到37.5萬。近一點的社區就是花開富貴或是湯泉二期也可以考慮看看。

      未來新店每個區域的房價應該不會有太顯著的落差。生活圈重疊理論,目前小碧潭站跟十四張捷運站的房價明顯還是低於其他捷運生活圈。

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  6. 請問碧潭旁的國賓大苑好像要完工了,不曉得新成屋的價格會落在哪?

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    1. 這個不太清楚,不過我可以幫您注意一下這個區域的價格。未來這附近一帶甲山林還會推新案子在碧潭捷市附近,勢必會給碧潭附近的建案一些衝擊,可以多觀察。

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